住宅ローン借り換え検討中の方へ：専門家が教える、最適な選択肢と注意点

この記事では、住宅ローンの借り換えを検討している方が直面する可能性のある疑問について、専門的な視点から解説します。特に、複数の金融機関から融資を受けている状況での借り換えや、ローン保証料の取り扱い、8大疾病特約のメリットなど、具体的なケーススタディを通して、最適な選択肢を見つけるための情報を提供します。

はじめまして、住宅ローンに関する質問です。

こちら、中古マンション2550万円、頭金150万円（住宅ローン2400万円、内訳は、毎月と年2回のボーナス。1200&1200万円）で購入しました。

無事、住宅ローンの本審査も通り、金消契約を済ませ、三井住友信託銀行さんから借りることが決まっています。

20年固定金利(0.72%)、残り5年を変動金利で返済する予定です。今月末に融資実行されます。

で、同時に申し込んでいた、住信SBI銀行さんからも、本審査通過の通知を受けました(人気らしくて審査結果も、融資実行までにも時間がかかるみたいです)。

こちらも、同じく20年固定金利、利率は0.76%ですが、8大疾病の特約が無料で付保されます。

そして、25年だと、この0.04%の違いで約12,3万円違うとのことです。

こちら、8大疾病の無料付保に魅力を感じています。

三井住友信託銀行さんから、融資を受けたあと、住信SBIから融資を受けて、それを繰上げ返済という形で三井住友信託銀行さんからの借入金を全額返済しようかと思うのですが、そういう場合のメリットとデメリットを教えていただけると助かります。

特にローン保証料がどれくらい戻ってくるのか(約46万円)、など、事務手数料などにどれだけメリットがあるのか、わかりやすく教えてもらえたら嬉しいです。

何卒よろしくお願いしますm(_ _)m補足やっぱりだめみたいですね。

すでに抵当権を設定いていると、だめそうです。勉強不足ですみませんでした。

住宅ローンの借り換え：基本と注意点

住宅ローンの借り換えは、より有利な条件でローンを組み直すことで、返済総額を減らしたり、月々の支払いを楽にしたりする有効な手段です。しかし、借り換えにはメリットだけでなく、注意すべき点も存在します。この章では、住宅ローンの借り換えの基本的な仕組みと、検討する際に考慮すべき重要なポイントを解説します。

借り換えのメリット

金利の低下: より低い金利のローンに借り換えることで、返済総額を大幅に減らすことができます。
返済期間の短縮: 借り換えによって、返済期間を短縮し、早期にローンを完済することも可能です。
月々の返済額の軽減: 金利が下がったり、返済期間が長くなったりすることで、月々の返済額を減らすことができます。
ローンの種類の変更: 固定金利から変動金利へ、またはその逆など、ローンの種類を変更することで、将来的な金利変動リスクに対応できます。

借り換えのデメリットと注意点

諸費用の発生: 借り換えには、事務手数料、保証料、登記費用、印紙税などの費用がかかります。これらの費用が、借り換えによるメリットを相殺してしまう可能性もあります。
審査の厳しさ: 借り換えには、新たなローンの審査が必要となります。審査に通らない場合、借り換えはできません。
団体信用生命保険の見直し: 借り換えに伴い、団体信用生命保険の内容も変更される場合があります。保険料や保障内容を比較検討する必要があります。
金利上昇のリスク: 変動金利を選択した場合、将来的に金利が上昇するリスクがあります。

ケーススタディ：複数の金融機関からの融資と借り換え

今回の相談者のように、既に住宅ローンを借り入れている状態で、別の金融機関からも融資を受け、それを繰り上げ返済に利用するというケースは、複雑な検討が必要です。ここでは、具体的なケーススタディを通して、メリットとデメリットを詳細に分析します。

メリット

8大疾病特約の付帯: 住信SBI銀行のローンに付帯する8大疾病特約は、万が一の際に経済的な負担を軽減する大きなメリットとなります。特に、健康状態に不安がある場合は、非常に魅力的な選択肢です。
金利差によるメリット: 金利差が小さくても、長期間にわたると返済総額に大きな差が生じます。0.04%の金利差でも、25年のローン期間で約12.3万円の差が出るため、無視できない金額です。
ローン保証料の還付: 三井住友信託銀行のローンを繰り上げ返済する場合、未経過期間に応じたローン保証料が一部還付される可能性があります。この還付金は、借り換えにかかる諸費用の一部をカバーできます。

デメリット

事務手続きの煩雑さ: 複数の金融機関とのやり取りや、抵当権抹消、新たな抵当権設定など、事務手続きが煩雑になります。
諸費用の発生: 借り換えに伴い、事務手数料、登記費用、印紙税などの費用が発生します。これらの費用が、借り換えによるメリットを相殺してしまう可能性があります。
抵当権の問題: 相談者のように、既に抵当権が設定されている場合、借り換えが難しい場合があります。金融機関によっては、抵当権の移転を認めていないケースもあります。

ローン保証料の還付と事務手数料の比較

住宅ローンの借り換えを検討する上で、ローン保証料の還付と事務手数料の比較は重要なポイントです。ここでは、それぞれの詳細と、具体的な計算方法を解説します。

ローン保証料の還付

ローン保証料は、住宅ローンの借入時に金融機関に支払うもので、万が一、債務者がローンの返済を滞った場合に、保証会社が金融機関に代位弁済を行うための費用です。ローンを繰り上げ返済する場合、未経過期間に応じてローン保証料が一部還付される場合があります。還付額は、ローンの残高や返済期間、保証料率などによって異なります。

計算方法の例:

例えば、ローン保証料が46万円で、返済期間の半分を過ぎた時点で繰り上げ返済する場合、還付額は保証料の半分程度となる可能性があります。具体的な還付額は、金融機関に問い合わせる必要があります。

事務手数料

借り換えには、事務手数料がかかります。事務手数料は、金融機関によって異なり、定額制の場合と、借入額に応じて変動する場合などがあります。事務手数料の他に、登記費用や印紙税などの諸費用も発生します。

比較検討のポイント:

借り換えによるメリット（金利差、8大疾病特約など）と、諸費用（事務手数料、登記費用、印紙税など）を比較し、借り換えによってどれだけの利益が得られるのかを計算する必要があります。借り換えによるメリットが、諸費用を上回る場合に、借り換えを検討する価値があります。

8大疾病特約のメリットとデメリット

8大疾病特約は、住宅ローンの付帯サービスの一つで、特定の疾病にかかった場合に、ローンの返済を免除したり、一定期間返済を肩代わりしたりするものです。ここでは、8大疾病特約のメリットとデメリットを詳しく解説します。

メリット

万が一の際の安心感: がん、急性心筋梗塞、脳卒中、糖尿病、高血圧性疾患、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎などの8つの疾病にかかった場合、ローンの返済が免除されたり、一定期間返済が肩代わりされたりします。これにより、病気療養中の経済的な負担を軽減できます。
家族への負担軽減: 万が一、債務者が死亡した場合、住宅ローンの残債は免除されます。8大疾病特約が付帯していれば、同様に、疾病によってローンの返済が困難になった場合でも、家族への負担を軽減できます。
保険料が無料の場合も: 住信SBI銀行のように、8大疾病特約が無料で付帯するローンもあります。この場合、追加の保険料を支払うことなく、万が一の保障を得ることができます。

デメリット

保障範囲の限定: 8大疾病特約は、特定の疾病に限定されており、全ての病気をカバーするわけではありません。
告知義務: 8大疾病特約に加入する際には、健康状態に関する告知義務があります。既往症がある場合、加入できない、または保障内容が制限される可能性があります。
保険料: 8大疾病特約は、一般的に、住宅ローンの金利に上乗せされる形で保険料が支払われます。無料の特約もありますが、保障内容によっては、保険料が高額になる場合があります。

借り換え成功のためのステップ

住宅ローンの借り換えを成功させるためには、以下のステップを踏むことが重要です。

情報収集: 複数の金融機関の住宅ローン商品を比較検討し、金利、諸費用、保障内容などを比較します。
事前審査: 借り換えを希望する金融機関に事前審査を申し込み、審査に通るかどうかを確認します。
本審査: 事前審査に通ったら、本審査を申し込みます。本審査では、収入証明書や物件に関する書類などを提出します。
契約手続き: 本審査に通ったら、金融機関と契約手続きを行います。
既存ローンの返済: 新たなローンが実行されたら、既存のローンを繰り上げ返済します。

専門家への相談の重要性

住宅ローンの借り換えは、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談が非常に重要です。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談することで、個別の状況に応じた最適なアドバイスを受けることができます。専門家は、金利比較、諸費用の試算、保障内容の比較など、様々な面からサポートしてくれます。

また、住宅ローンの借り換えに関する最新の情報や、金融機関の動向についても、専門家からアドバイスを受けることができます。専門家のサポートを受けることで、借り換えのリスクを最小限に抑え、最適な選択をすることができます。

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まとめ：賢い住宅ローン選択のために

住宅ローンの借り換えは、返済総額を減らし、より良い条件でローンを組むための有効な手段です。しかし、借り換えにはメリットとデメリットがあり、個別の状況に合わせて最適な選択肢を選ぶ必要があります。今回のケーススタディのように、複数の金融機関からの融資や、8大疾病特約の付帯など、複雑な要素が絡み合う場合は、専門家への相談が不可欠です。専門家のサポートを受けながら、ご自身の状況に最適な住宅ローンを選択し、賢く資産形成を進めていきましょう。

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