アパート大家代理の困った！不動産業者とのトラブルを解決する方法

この記事では、アパートの大家代理として、家賃滞納問題と不動産業者との間で発生したトラブルについて、具体的な解決策と法的観点からのアドバイスを提供します。家賃滞納者への対応、不動産業者の不適切な行動への対処法、そして今後の円滑な賃貸経営のための対策について、詳しく解説していきます。

アパートの大家代理をしています。今年に入ってから特定の賃借人による断続的な家賃滞納があり、都度滞納に対する支払い督促を不動産業者経由で行ってきました。当該の賃借人は年金生活者・独居で、疾患に起因する後遺症で障碍にならない程度に物忘れがある状態、介護保険によるサポートを少し受けている状態ですが、賃借人自身が介護保険のサポートを拒否しがちです。

そんな賃借人から令和２年７月以降の家賃支払いがないまま、令和２年８月初旬で賃貸契約の更新の予定でしたが、賃借人は契約更新を行わないまま法定更新となってしまいました。契約締結を受任した不動産業者は、更新契約に関して連絡がつかないという回答でした。

家賃滞納に関して連帯保証人(遠方居住)に連絡を入れるも、払わないというスタンスの回答。今回の契約更新に関して、連帯保証人に関するオファーは受けていないとの回答。

契約更新に際して、断続的な家賃滞納が発生しているため、更新について見合わせたい旨を不動産業者に伝えていたものの、賃借人には伝わっていませんでした。

法定更新が決定した後も電話連絡がつかない状態が続き、書面で、今後の居住についての問い合わせをしても返信・連絡がない状態でしたが、８月下旬に不動産屋が「賃借人と銀行に行って７~９月分の家賃と更新料を下ろさせて預かっているので取りに来てほしい」という連絡を受けました。

この状況と前後して大家代理を私が行うようになり、私が賃借人に電話連絡したところ、賃借人と通話できました。この際、賃借人は居住を継続したいと主張しましたが、以下の事項を理由に退去の方向で動いてほしいという大家としての意向を伝えました。

家賃の断続的な滞納があるが反省がなく、今後の対策も取られていない
契約の更新をすっぽかして法定更新にしたこと
度重なる賃貸人からの問いかけを返さなかったこと
連帯保証人が用をなしておらず、滞納があるため保証会社も付けられない

特にこちらからは、いつ退去してほしいという話は出さず、自治体の生活保護サービスで住居の確保もしてくれることや、介護保険の施設でも手続の手伝い等をしてくれることを伝えて、電話を終了しました。

およそ１週間後、賃借人から電話連絡があり「行き先ができたので次の家賃支払い期の前に退去する」旨の連絡がありました。

この連絡に続いて、不動産業者から連絡がありました。不動産業者の主張は以下の通りです。

今回の賃借人の退去は賃貸人の要望によるものだから、滞納した家賃(不動産業者預かり中)は免除して返金しろ。その内容の書面を発行しろ。
断続的な家賃滞納ごときで退去を求めるなんてかわいそう。大家はひどい
契約更新の締結ができず、法定更新になったのは不動産業者側の落ち度ではない
普段から賃借人は鍵をかけていないので退去前に物件の状況を見に行ってこい
預かっている更新料と８~９月分の家賃をとりあえず受け取りに来い

ここまでの間の不動産業者の言動がどうもしっくりこないものがあります。

不動産業者は何故法定更新が成立した後になったにもかかわらず、賃借人から滞納家賃だけでなく更新料まで取り立てたのか？→滞納家賃の７月分は従前の契約の滞納分ということで受領。それ以外は受け取るべきか検討中。個人的には更新料は法定更新になったため返還ではないかと考え、８月以降の家賃は受領と考えてます。
退去にあたっての家賃の減免を不動産業者が賃借人に代わって主張してくることは中立性を損なうのでは？
何故賃貸人に対してのみ書面で家賃免除の通知を出させるのか？
家賃滞納とはいえ法定更新後の賃貸中の部屋に勝手に出入りしろとは何を考えているのか？→大問題だと思います。
さも大家が悪であるような不動産業者の物言いは名誉棄損にもなりうると考えています

ご意見賜りたく何卒よろしくお願いいたします。

1. 家賃滞納問題への対応：法的観点と具体的な対策

家賃滞納は、賃貸経営における最も一般的な問題の一つです。特に今回のケースのように、高齢で判断能力が低下している可能性のある入居者の場合、対応が複雑化しがちです。ここでは、法的観点からのアドバイスと、具体的な対策を提示します。

1.1. 家賃滞納の法的根拠と手続き

家賃滞納が発生した場合、賃貸人はまず、賃貸借契約に基づいて家賃の支払いを求める権利を有します。民法では、賃借人が家賃を支払わない場合、賃貸人は契約を解除できると定めています。ただし、契約解除には、適切な手続きを踏む必要があります。

具体的な手続き

督促状の送付：内容証明郵便で、家賃の支払いを督促します。未払い家賃の金額、支払期限、支払方法を明記し、期限までに支払われない場合は契約解除の手続きに入る旨を記載します。
連帯保証人への連絡：連帯保証人がいる場合は、滞納の事実と督促状の内容を伝えます。連帯保証人には、家賃を支払う義務があります。
契約解除通知：督促に応じない場合、内容証明郵便で契約解除通知を送付します。同時に、明け渡しを求める旨を明記します。
明け渡し訴訟：賃借人が退去しない場合は、裁判所に明け渡し訴訟を提起します。勝訴すれば、強制執行により退去させることができます。

1.2. 高齢者の家賃滞納への特別な配慮

高齢者の場合、認知症や判断能力の低下により、家賃滞納が発生しやすくなります。このようなケースでは、通常の対応に加え、以下の配慮が必要です。

成年後見制度の活用：賃借人に判断能力がない場合、成年後見制度を利用することを検討します。成年後見人が選任されれば、家賃の支払いなど、財産管理を代行してくれます。
福祉サービスの連携：自治体の福祉サービスや、介護保険サービスとの連携を図ります。生活保護の申請や、介護サービスの利用を促すことで、問題解決に繋がる場合があります。
丁寧なコミュニケーション：感情的に対立するのではなく、賃借人の状況を理解し、寄り添う姿勢が重要です。定期的に連絡を取り、困っていることがないか確認します。

2. 不動産業者の不適切な行動への対処法

今回のケースでは、不動産業者の対応に疑問を感じる点が多々あります。ここでは、不動産業者の不適切な行動に対する対処法を、法的根拠に基づいて解説します。

2.1. 不動産業者の役割と責任

不動産業者は、賃貸人と賃借人の間に立ち、契約の締結や管理をサポートする役割を担います。その役割を果たすにあたり、宅地建物取引業法に基づき、誠実かつ公正な業務を行う義務があります。具体的には、以下の点が重要です。

中立性の確保：賃貸人、賃借人の双方に対し、公平な立場で業務を行う必要があります。特定の当事者に有利なように行動することは、利益相反にあたる可能性があります。
説明義務：契約内容や、賃貸借に関する重要な事項について、賃貸人、賃借人に適切に説明する義務があります。
善管注意義務：善良な管理者の注意をもって、業務を行う義務があります。今回のケースでは、契約更新の手続きを怠ったことなどが、この義務に違反する可能性があります。

2.2. 不動産業者の不適切な行動への具体的な対応

不動産業者の対応に問題がある場合、以下の対応を検討できます。

事実確認と証拠収集：不動産業者の言動について、事実関係を整理し、証拠を収集します。具体的には、メールのやり取り、会話の録音などが有効です。
弁護士への相談：専門家である弁護士に相談し、法的アドバイスを求めます。弁護士は、不動産業者の行為が法的に問題ないか、損害賠償請求が可能かなどを判断してくれます。
改善要求：不動産業者に対し、書面で改善を要求します。改善要求書には、問題点、改善策、回答期限などを明記します。
契約解除：不動産業者との契約を解除することも検討します。契約解除には、契約違反を理由とする場合と、信頼関係の破壊を理由とする場合があります。
宅地建物取引業法に基づく行政処分：不動産業者の行為が、宅地建物取引業法に違反する場合、行政処分を求めることができます。都道府県庁や、国土交通省の窓口に相談し、違反事実を報告します。

3. 不動産業者の主張に対する反論と法的根拠

今回のケースで、不動産業者が主張している内容について、法的観点から反論を行います。

3.1. 家賃の減免と返金要求に対する反論

不動産業者は、賃借人の退去が賃貸人の要望によるものであるため、滞納家賃の免除と返金を求めています。しかし、これは法的に認められるものではありません。

反論のポイント

家賃の支払い義務：賃借人は、賃貸借契約に基づき、家賃を支払う義務があります。滞納は契約違反にあたります。
退去の理由：賃借人の退去は、家賃滞納、契約更新の不履行、賃貸人への連絡不通など、複数の理由が複合的に絡み合っています。賃貸人の要望のみが原因とは言えません。
不動産業者の役割：不動産業者は、賃貸人の代わりに家賃を免除する権限はありません。家賃の免除は、賃貸人の意思決定に基づき、個別に判断されるべきです。

3.2. 更新料の返還について

不動産業者は、法定更新になったため、更新料を返還すべきではないかと主張しています。この点については、契約内容と、法定更新の法的性質を考慮する必要があります。

法的根拠

契約内容の確認：まずは、賃貸借契約書を確認し、更新料に関する条項を確認します。更新料の支払時期、返還に関する規定などが記載されているはずです。
法定更新の性質：法定更新は、従前の契約と同一条件で更新されます。更新料の支払いが、更新の対価として支払われるものである場合、法定更新の場合には、返還する必要がないと解釈される可能性があります。
判例の参考：同様のケースに関する判例を参考に、判断することも重要です。弁護士に相談し、適切なアドバイスを求めることをお勧めします。

3.3. 部屋への立ち入りについて

不動産業者は、退去前に部屋の状況を確認するために、立ち入りを求めています。しかし、これは法的に問題がある可能性があります。

法的根拠

プライバシーの侵害：賃借人は、賃貸物件において、プライバシーを保護される権利を有します。賃貸人の許可なく、部屋に立ち入ることは、プライバシーの侵害にあたる可能性があります。
契約違反：賃貸借契約には、賃貸人の立ち入りに関する条項が定められている場合があります。無断で立ち入ることは、契約違反にあたる可能性があります。
正当な理由の必要性：賃貸人が部屋に立ち入るには、正当な理由が必要です。例えば、設備の点検や修繕、緊急時の対応などが該当します。今回のケースでは、立ち入りの必要性が認められるかどうか、慎重に判断する必要があります。

4. 今後の円滑な賃貸経営のための対策

今回のトラブルを教訓に、今後の賃貸経営を円滑に進めるための対策を講じましょう。

4.1. 契約時の注意点

連帯保証人の確保：連帯保証人は、家賃滞納が発生した場合に、賃借人に代わって支払う義務を負います。連帯保証人の資力や、連絡のつきやすさなどを確認し、適切な連帯保証人を確保しましょう。
保証会社の利用：連帯保証人が見つからない場合や、連帯保証人の資力に不安がある場合は、保証会社の利用を検討しましょう。保証会社は、家賃滞納が発生した場合に、賃貸人に代わって家賃を支払ってくれます。
契約内容の明確化：契約書には、家賃の支払い方法、滞納時の対応、退去時の手続きなど、重要な事項を明確に記載しましょう。
高齢者向け特約：高齢者の入居を検討する場合は、高齢者の特性に合わせた特約を設けることも有効です。例えば、緊急時の連絡先、生活状況の報告義務などを定めることができます。

4.2. 管理体制の強化

不動産業者の選定：信頼できる不動産業者を選びましょう。実績、評判、対応などを比較検討し、適切な業者を選定します。
定期的なコミュニケーション：不動産業者と定期的にコミュニケーションを取り、情報共有を行いましょう。
記録の徹底：家賃の支払い状況、入居者とのやり取り、不動産業者とのやり取りなど、記録を徹底しましょう。
法的な知識の習得：賃貸経営に関する法的な知識を習得しましょう。弁護士や、不動産関連のセミナーなどを活用し、知識を深めます。

4.3. 入居者との良好な関係構築

丁寧な対応：入居者に対し、丁寧な対応を心がけましょう。困っていることがあれば、親身になって相談に乗る姿勢が重要です。
定期的なコミュニケーション：定期的に連絡を取り、入居者の状況を確認しましょう。
地域との連携：地域の民生委員や、福祉サービスとの連携を図り、入居者の生活をサポートしましょう。

これらの対策を講じることで、家賃滞納問題や、不動産業者とのトラブルを未然に防ぎ、円滑な賃貸経営を実現することができます。

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5. まとめ：問題解決への道筋

今回のケースでは、家賃滞納、不動産業者の不適切な対応、そして高齢の入居者への配慮など、複雑な問題が絡み合っています。しかし、適切な法的知識と、具体的な対策を講じることで、問題解決への道筋を見出すことができます。

最終的なアドバイス

専門家への相談：弁護士に相談し、法的アドバイスを求めることが重要です。
証拠の収集：不動産業者とのやり取りに関する証拠を収集し、記録を整理しましょう。
改善要求：不動産業者に対し、書面で改善を要求しましょう。
契約の見直し：今後の賃貸経営のために、契約内容と管理体制を見直しましょう。

これらのステップを踏むことで、今回の問題を解決し、今後の賃貸経営をより良いものにすることができます。困難な状況ではありますが、諦めずに、一つずつ解決策を講じていきましょう。

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