築45年マンションの賃貸経営と定年後の税金対策｜不動産所得と配偶者控除の疑問を解消！

昨年の１１月２７日不動産屋さんに管理委託をまかせて、賃貸契約を結びました。築４５年、鉄筋マンション、３６０万円かけてリフォームしました。仲介料２００％、１２月１月各五万円。２月４８０００円引かれます。賃料７４０００円（マンション修繕費積立９８００円含む。）不動産屋管理費３０００円プラス５％手数料。固定資産税３６６６４円　火災保険料７５００円　昨年分は３８万円以下なので、申告は不要とのことでした。今年は、主人が７月で定年。失業保険をもらいながら、次の仕事に就きたいとのことでした。私の６０歳までの国民年金保険料１４ヵ月分一括で払う予定です。介護保険等の支払いもでてくるでしょう。生命保険料の控除額は国税庁の確定申告書Bで計算したところ５８２３１円でした。今年は申告が必要になってくると思います。どこまでが減価償却費と必要経費と認められるのでしょうか？必要経費を引いた後、主人がどのような働き方をするかわかりませんが配偶者控除、健康保険等はどうなるのでしょうか？また少し先の話になりますが主人は６４歳から基礎年金１０万円が支給されますが、３万円の加給金？？は対象外となるのでしょうか？申告が難しいようでしたら、税理士さんにお願いしょうと思っています。よろしくお願いします

１．不動産所得の計算と必要経費の範囲

まず、ご自身の不動産所得を正確に計算することが重要です。昨年は所得が38万円以下で申告不要でしたが、今年はご主人の定年退職による収入の変化や、国民年金保険料の支払いなど、状況が大きく変わっています。そのため、確定申告が必要となる可能性が高いです。

不動産所得の計算は、以下の式で行います。

不動産所得 = 収入 – 必要経費

収入は、賃貸収入（賃料74,000円）から、不動産屋への手数料（3,000円＋賃料の5％＝3,700円）を引いた金額です。

次に、必要経費について詳しく見ていきましょう。認められる必要経費には、以下の項目が含まれます。

減価償却費：築45年のマンションのリフォーム費用360万円は、減価償却の対象となります。耐用年数や償却方法（定額法や定率法など）によって、年間の減価償却費が算出されます。税理士に相談することで、適切な償却方法を選択し、正確な金額を計算できます。鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は、法令で定められた期間に基づいて計算されます。
修繕費：マンションの修繕にかかった費用は、必要経費として認められます。ただし、リフォーム費用とは区別し、修繕費として計上する必要があります。領収書などをきちんと保管しておきましょう。
固定資産税：36,664円は必要経費として計上できます。
火災保険料：7,500円は必要経費として計上できます。
管理費：不動産会社への管理委託費用（3,000円＋手数料）は必要経費です。
その他経費：例えば、家賃集金にかかる費用、空室期間の費用なども必要経費として認められる場合があります。正確な経費の把握のため、領収書などの証拠書類を保管しておきましょう。

これらの必要経費を正確に計算することで、不動産所得を正確に算出し、税金を適切に納付することができます。

２．配偶者控除と健康保険

ご主人が定年退職後、どのような働き方をするかによって、配偶者控除や健康保険の適用状況が変わってきます。

配偶者控除：ご主人の収入が一定額以下であれば、配偶者控除を受けることができます。ただし、収入が年収103万円を超えると、控除額が減少したり、適用されなくなったりします。ご主人の収入状況を正確に把握し、税理士に相談することで、控除の適用可否を判断できます。
健康保険：ご主人は、国民健康保険に加入する可能性が高いです。国民健康保険料は、収入に応じて変動します。ご主人の収入と国民健康保険料を考慮し、税金対策を検討しましょう。失業保険の受給期間や、次の仕事を見つけるまでの期間も考慮する必要があります。

３．老齢基礎年金と加給金

ご主人が64歳から受給する老齢基礎年金10万円については、所得として申告する必要があります。加給金3万円については、老齢基礎年金の支給額に含まれるため、別途申告する必要はありません。ただし、加給金は所得控除の対象外となる場合が多いので、税理士に確認することをお勧めします。

４．税理士への相談

確定申告は複雑な手続きが多く、ご自身で対応することが難しい場合もあります。特に、不動産所得の計算や減価償却費の算出、配偶者控除や健康保険の適用状況の判断など、専門的な知識が必要な部分もあります。税理士に相談することで、正確な申告を行い、税金対策を適切に行うことができます。税理士費用は必要経費として計上できる場合もありますので、税理士に相談して確認しましょう。

５．成功事例：早期相談による安心感

私のクライアントにも、定年退職を機に不動産経営を始め、税金対策に悩まれた方がいらっしゃいました。その方は、早期に税理士に相談することで、適切な減価償却方法を選択し、税金負担を軽減することができました。また、配偶者控除の適用についても、税理士のアドバイスにより、スムーズに手続きを進めることができました。結果として、税金に関する不安を解消し、安心して不動産経営を継続することができています。

６．まとめ

不動産所得の計算、必要経費の把握、配偶者控除、健康保険、老齢年金など、定年退職後の税金対策は複雑です。正確な計算と適切な手続きを行うためには、税理士への相談が有効です。早期に専門家に相談することで、税金に関する不安を解消し、安心して将来設計を進めることができます。ご自身の状況に合わせて、最適な税金対策を検討しましょう。

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