築40年住宅のリフォームと税金｜贈与税、不動産取得税、固定資産税の疑問を解消！

司法書士、税理士、家屋調査士の方などいらっしゃいましたらご協力よろしくお願いいたします。１、築40年の父親名義の家屋を息子がリフォームする場合の贈与税、不動産取得税、固定資産税について。２、１番新しい前年度の固定資産課税明細を確認したら、リフォームする建物の一部と車庫が土地の種類が山林の場所にかかっていた場合について。

ケーススタディ：築40年住宅のリフォームと税金問題

今回は、築40年の住宅を息子さんがリフォームする際に発生する可能性のある税金に関するご相談です。父親名義の住宅を息子さんがリフォームするケースは、贈与税、不動産取得税、固定資産税といった様々な税金が絡み合い、非常に複雑です。特に、土地の一部が山林扱いされているという特殊な状況も加わり、より慎重な検討が必要です。

１について。義父と同居しており、介護が必要になったため自宅をバリアフリーにリフォームすることになりました。リフォーム費用1400万円のうち、父が800万円をハウスメーカーに支払い済みの状態で、残りの600万を息子が住宅ローンで支払う場合、共有登記という方法があると融資の方に教えていただきました。すでに仮審査が終わっている状態で、司法書士からの諸費用の見積りもいただきました。共有登記となった場合、父800万円と息子600万円の割合で支払う場合、司法書士からの見積りにある登記するために必要な費用でしょうか…所有権移転(贈与)ではなく税務署から課税されることはありますか？それとも非課税でしょうか？また新築ではないので固定資産税は変わらないそうですが、共有登記した場合は、それぞれ半分ずつ固定資産税が課せられるのでしょうか？また司法書士からの見積りの中に不動産取得税、登録免許税などは入っていませんでしたが、共有登記することによってこれらの税金は父親と息子に後から別途かかるのでしょうか？

リフォーム費用と共有登記における税金

まず、リフォーム費用800万円を父親が負担し、残りの600万円を息子さんが住宅ローンで支払うという状況において、共有登記を行う場合の税金について解説します。

贈与税について、父親から息子さんへの800万円の負担分は、贈与とみなされる可能性があります。贈与税の課税対象となるのは、贈与された財産の価額です。この場合、リフォーム費用800万円が贈与とみなされ、基礎控除額を超える部分について贈与税が課税される可能性があります。ただし、住宅の修繕や改築に充てられる贈与については、一定の条件を満たせば非課税となるケースもあります。具体的には、相続税法の特例規定を活用できる可能性があります。専門家（税理士）に相談し、具体的な状況を踏まえた上で非課税措置の適用が可能かどうかを判断してもらうことが重要です。

不動産取得税は、不動産の所有権を取得した場合に課税される税金です。共有登記を行う場合、息子さんは所有権の一部を取得することになります。しかし、リフォーム費用の一部を負担するだけで、所有権の一部を取得するケースでは、不動産取得税は課税されない可能性が高いです。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。共有登記を行うと、固定資産税の負担は、所有割合に応じて分割されます。このケースでは、父親と息子さんがそれぞれ800万円と600万円の割合で所有権を持つことになりますので、固定資産税もこの割合で負担することになります。

登録免許税は、不動産の登記を行う際に支払う税金です。司法書士の見積書に含まれていない場合は、別途支払う必要があります。

司法書士費用は、共有登記に必要な手続きにかかる費用です。見積書に記載されている費用が妥当かどうかは、他の司法書士にも相談して比較検討することをお勧めします。

２、仮審査で、車庫と家屋の一部が宅地からはみだし山林にかかっていたそうです。しかし、そのどちらも築25年以上も経っており、これまでに何度も担当者が調査にきていました。今回リフォームが終わったあとに一部を宅地に変更しなければならないと言われましたが、25年もの間調査に入っていたにもかかわらず山林扱いされてきたものを、調査の結果が遡って課税されることはありますか？25年前に増築した時も、山を切り開いて増築したわけでもなく、増築直後に調査の方もいらしたようですが、宅地扱いにされていないため山林にされたのですよね？それでも今さら宅地になるのでしょうか？リフォーム前に宅地にしなければならないのか調べる方法はありませんか？前年度の課税詳細の土地の種類を確認しましたが、現在宅地(住宅用地)になっている場所と、家屋と車庫がかかっている山林の場所は同じぐらいの面積があり、課税評価額も450万円ほどの差があります。この山林の面積を一部宅地(山林の場所の面積のうち約４分の１)に変更した場合、固定資産税はどのぐらい変わってくるか計算する方法はありますか？また土地家屋調査士報酬というものも後から請求されるのでしょうか？

山林部分の宅地変更と税金

家屋の一部と車庫が山林にかかっているという状況は、税金面で大きな影響を与えます。25年間山林扱いされてきた土地を、今になって宅地に変更する必要があるかどうかは、税務署や市町村の担当部署に確認する必要があります。

遡って課税される可能性は低いですが、宅地に変更することで固定資産税の評価額が上昇し、税額が増加する可能性があります。固定資産税の計算方法は、市町村によって異なりますが、一般的には土地の評価額に税率を乗じて計算されます。土地の評価額は、土地の面積、地価、用途などによって決定されます。山林部分を宅地に変更した場合の固定資産税の増額分を計算するには、市町村の担当部署に相談し、具体的な評価額を算出してもらう必要があります。

土地家屋調査士は、土地の境界や面積を調査し、登記を行う専門家です。宅地変更の手続きを行う際には、土地家屋調査士に依頼する必要があります。報酬額は、調査の範囲や難易度によって異なります。

まとめ

築40年の住宅リフォームにおける税金問題は、専門家の知識なしでは判断が難しい複雑な問題です。贈与税、不動産取得税、固定資産税、登録免許税など、複数の税金が絡み合い、状況によって課税の有無や金額が大きく変わってきます。また、土地の一部が山林にかかっているという特殊な状況も加わり、より慎重な対応が必要です。

そのため、税理士や司法書士、土地家屋調査士といった専門家に相談し、個々の状況に合わせた適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。早めの相談が、税金負担の軽減やトラブル回避につながります。

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