成年後見制度とマンション活用：専門家が教える、親の資産を守り、将来に繋げる方法

この記事では、認知症の親を持つ方が直面する可能性のある、成年後見制度に関する疑問にお答えします。特に、親名義のマンションを所有している場合に、成年後見制度を利用してそのマンションを有効活用する方法に焦点を当て、具体的な手続きや注意点、専門家のアドバイス、そして成功事例を交えて解説します。将来的な資産管理や相続を見据えながら、今できる最善の選択をするためのヒントを提供します。

親が認知症になり数年前に施設に入居しました。それまで独居していた親名義のマンションは今は空き家で、子供の自分が時々郵便物を見に行ったり手入れをしています。

親の所有財産はマンションくらいしかなく、貯金もなし。年金でどうにか施設費用を工面していますが、今後歳を取るにつれ介護費が上がることを考えると、成年後見人をつけてマンションをどうにかしたいと思っています。

希望は、マンションを賃貸に出して定期収入として親の口座に入れたいのですが、成年後見人制度を利用した際、そういった事例は可能でしょうか？

売却一択もやむなしですが、できれば今後も継続して所有したいです。

いやらしい話ですがいずれはお前が継ぐのだからと以前に結構な額を用立てており、無人のまま何年も放置して資産価値を落としていくことも惜しく感じております。

成年後見人制度にお詳しい方、ご教示願えますと幸いです。

成年後見制度とは？基本を理解する

成年後見制度は、認知症や知的障害などにより判断能力が低下した方の権利を守り、財産を管理するための制度です。この制度を利用することで、本人の意思確認が難しい状況でも、適切な財産管理や身上監護が可能になります。成年後見制度は、大きく分けて「法定後見」と「任意後見」の2種類があります。

法定後見：本人の判断能力の程度に応じて、後見、保佐、補助の3つの類型があります。家庭裁判所が選任した成年後見人等が、本人の財産管理や身上監護を行います。
任意後見：本人が判断能力のあるうちに、将来判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ任意後見人を選任し、契約を結んでおく制度です。

今回の相談事例では、親御さんが既に認知症で判断能力が低下しているため、法定後見制度を利用することになります。法定後見制度を利用する際には、家庭裁判所への申立てが必要となり、裁判所が成年後見人を選任します。

マンションの賃貸運用：成年後見制度下での可能性

成年後見制度を利用して、親名義のマンションを賃貸に出すことは、原則として可能です。成年後見人は、本人の財産を有効に活用し、本人の生活を安定させるために、必要な管理を行う義務があります。マンションの賃貸収入は、親御さんの生活費や介護費用に充てることができ、資産を守る上で有効な手段となり得ます。

ただし、賃貸契約を結ぶためには、以下の点に注意が必要です。

家庭裁判所の許可：重要な財産行為（例えば、長期の賃貸契約や高額なリフォームなど）を行う場合には、家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。事前に裁判所に相談し、許可を得てから手続きを進めることが重要です。
賃貸管理会社の選定：賃貸管理会社を選定し、賃貸契約の手続きや家賃の回収、物件の管理などを委託することも検討しましょう。成年後見人は、賃貸管理に関する専門知識を持っているとは限りません。専門家である賃貸管理会社に委託することで、より適切な管理が可能になります。
修繕費用の確保：マンションの維持には、修繕費用や固定資産税などの費用がかかります。賃貸収入からこれらの費用を差し引いた上で、親御さんの生活費に充当できる金額を確保する必要があります。

マンション売却：選択肢としての検討

マンションの売却も、成年後見制度下で検討できる選択肢の一つです。特に、以下のような場合には、売却が有効な手段となる可能性があります。

マンションの維持が困難な場合：修繕費用が高額で、賃貸収入だけでは維持費を賄えない場合や、空室が続き、賃貸経営が成り立たない場合など。
親御さんの生活費が不足している場合：介護費用が高額で、賃貸収入だけでは生活費を賄えない場合。
相続を見据えた場合：売却益を現金化し、相続対策に活用する場合。

マンションを売却する際にも、家庭裁判所の許可が必要となります。売却によって得られた資金は、親御さんの生活費や介護費用、医療費などに充当されます。売却後の資金管理についても、成年後見人が責任を持って行います。

手続きの流れ：成年後見制度の利用

成年後見制度を利用する際の手続きは、以下の通りです。

家庭裁判所への相談：まずは、お住まいの地域の家庭裁判所に相談し、成年後見制度に関する説明を受けます。
申立て書類の準備：申立てに必要な書類（申立書、診断書、戸籍謄本、住民票など）を準備します。
申立て：家庭裁判所に申立てを行います。
調査：家庭裁判所は、本人や親族への聞き取り調査、本人の精神鑑定などを行います。
審判：裁判所は、成年後見人等を選任し、審判を行います。
成年後見人等による財産管理：成年後見人等は、本人の財産管理や身上監護を行います。

手続きには、専門的な知識が必要となる場合があります。弁護士や司法書士などの専門家に相談し、サポートを受けることをお勧めします。

専門家のアドバイス：弁護士・司法書士の活用

成年後見制度に関する手続きや、マンションの賃貸・売却に関する判断は、専門的な知識を要します。弁護士や司法書士に相談することで、適切なアドバイスを受け、スムーズに手続きを進めることができます。

弁護士：成年後見制度に関する法的知識や、裁判所の手続きに精通しています。マンションの賃貸契約や売買契約に関する法的アドバイスも受けられます。
司法書士：成年後見に関する書類作成や、不動産登記手続きなどをサポートします。

専門家を選ぶ際には、成年後見に関する経験や実績、相談しやすい人柄などを考慮しましょう。複数の専門家に相談し、自分に合った専門家を選ぶことが重要です。

成功事例：マンション賃貸で資産を守ったケース

以下に、成年後見制度を利用して、マンションの賃貸経営に成功した事例を紹介します。

事例：

80代の母親が認知症になり、息子であるAさんが成年後見人となりました。母親名義のマンションは空き家となっており、Aさんはマンションを賃貸に出すことを検討しました。Aさんは、弁護士に相談し、家庭裁判所の許可を得て、賃貸管理会社と契約を結びました。賃貸収入は母親の生活費に充てられ、マンションの資産価値も維持されました。Aさんは、専門家のサポートを受けながら、母親の財産を守り、安定した生活を支えることができました。

この事例のように、専門家のサポートと適切な手続きを行うことで、成年後見制度を活用し、マンションを有効活用することができます。

注意点：リスクと対策

成年後見制度を利用する際には、以下の点に注意が必要です。

成年後見人の責任：成年後見人は、本人の財産を適切に管理し、身上監護を行う義務があります。万が一、財産の管理を怠った場合や、不正な行為を行った場合には、責任を問われる可能性があります。
親族間の対立：成年後見制度の利用や、財産の管理方法について、親族間で意見の対立が生じる場合があります。事前に親族間で話し合い、合意形成を図ることが重要です。
費用：成年後見人には、報酬が発生します。報酬額は、本人の財産状況や、成年後見人の活動内容によって異なります。

これらのリスクを回避するためには、専門家のアドバイスを受け、適切な対策を講じることが重要です。

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相続を見据えた対策

成年後見制度は、本人の財産管理だけでなく、相続対策にも影響を与えます。将来の相続を見据えて、以下の対策を検討しましょう。

遺言書の作成：本人が判断能力のあるうちに、遺言書を作成しておくことで、相続に関する意思を明確にすることができます。
生前贈与：生前に、相続人に財産を贈与することで、相続税対策を行うことができます。ただし、成年後見制度下では、生前贈与を行うためには、家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。
相続放棄：相続放棄を検討することで、借金などの負債を相続することを回避できます。

相続対策についても、専門家（税理士、弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

まとめ：最善の選択をするために

成年後見制度を利用して、親名義のマンションを有効活用することは可能です。賃貸に出すか、売却するかは、親御さんの状況や、将来的な資産管理、相続などを考慮して決定する必要があります。

今回の相談事例では、まず、成年後見制度の利用を検討し、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けながら、家庭裁判所の手続きを進め、マンションの賃貸または売却に関する判断を行います。賃貸を選択する場合には、賃貸管理会社を選定し、適切な管理体制を整えることが重要です。売却を選択する場合には、売却益を親御さんの生活費や介護費用に充当し、相続対策も考慮しましょう。

成年後見制度は、親御さんの権利を守り、財産を有効活用するための重要な制度です。専門家のアドバイスを受けながら、親御さんの将来のために、最善の選択をしてください。

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