実家の不動産売却、更地or古家付き？専門家が教える最適な選択肢
実家の不動産売却、更地or古家付き？専門家が教える最適な選択肢
この記事では、親御さんの介護費用を捻出するために実家の不動産売却を検討されている方に向けて、最適な売却方法を比較検討し、具体的なアドバイスを提供します。特に、築50年の古い家屋をどう扱うか、更地にして売却するのか、それとも「古家付き」のまま売却するのか、といった重要な決断を迫られている方々にとって、役立つ情報をお届けします。専門家の視点から、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを詳細に解説し、売却を成功させるための具体的なステップを提示します。
父母が以前居住していた家屋と土地（家屋：父名義、土地：母名義）があるのですが、現在双方とも要介護状態で施設に入居しており、介護費用を捻出する必要があるため、これらの売却を検討しているのですが、少し事情が込み入っているので、どのようにすべきかご教示いただければ幸いです。
○土地の広さは約34坪。
○家屋はいわゆる2軒長屋で、父名義の部分と内壁を隔てて、隣人が居住している部分があります。
○すなわち隣人の家屋が建っている土地も母の名義なのですが、隣人はその土地の購入の意思があり、現在土地家屋鑑定士にお願いして、土地の分筆の手続きを進めています。
ということで、隣人の土地は売却の目途が立っているのですが（金額についてはこれからの協議によりますが）、父の家屋が建っている部分の土地は、どのようにするのが最も良いかをお聞きしたく存じます。
案１ 父の家屋も撤去して、更地にして売却する。
案2 父の家屋を残したまま、「古家つき」という条件で売却する。
案1の場合：2軒長屋の１軒を撤去するので、内壁部分を外壁とする必要があると思われ、これを設置するのは、撤去する当方が行わなければいけないと思われますが、次に家を建てる場合、またこの外壁は不要になるので、無駄な工事といえるでしょうか？
案2の場合：現在の家はすでに居住者がおらず、かなり老朽化も進んでますが（築約50年の木造2階建）、古家があるのは、売却の際条件が悪い（更地の場合より、値段が下がる等）でしょうか？
その他の問題点：
現在の家屋は、都市ガスではなくプロパンガスが引き込まれており、父の家屋の外壁に面して、プロパンガスボンベ庫が設置されています。ただボンベ庫といっても、家の外壁に沿ってボンベが4本ほど並べられ、その周りをトタン板で覆っているような簡素なものなのですが、家を撤去する場合、このボンベをどこに持っていくことになるのか・・・
実際には前面道路にすでに都市ガスが来ており、個人的には売却を機に、プロパンガスの閉栓届を提出し、次に土地を購入してもらった人には、新たに都市ガスを引いてもらうほうが条件的にいいと思われるのですが、プロパンガスボンベ庫をどこに移設するのかなどについても、当方がガス会社と協議しなければならないのでしょうか？
父母は現在要介護状態であり、すでに兄と私が二人の成年後見人となっています。
いろいろお書きしましたが、よろしくお願いします。
ご相談ありがとうございます。親御さんの介護費用を捻出するために、ご実家の不動産売却を検討されているのですね。複雑な状況ではありますが、一つ一つ丁寧に整理し、最適な選択肢を見つけるお手伝いをさせていただきます。
1. 現状の整理と問題点の明確化
まず、現状を整理しましょう。ご相談者様は、ご両親名義の家屋と土地の売却を検討されており、特に以下の点が問題となっています。
- 家屋の状況: 築50年の木造2階建ての家屋は老朽化が進んでいる。2軒長屋の一軒であり、隣家との関係性も考慮する必要がある。
- 土地の状況: 土地は約34坪。隣人が土地の購入を希望しており、分筆手続き中。
- 売却方法の選択:
- 案1：家屋を撤去して更地として売却する。
- 案2：家屋を残したまま「古家付き」として売却する。
- その他の問題: プロパンガス設備の処理、成年後見制度下での手続き。
これらの問題点を踏まえ、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを比較検討し、最適な売却方法を決定していきましょう。
2. 売却方法の比較検討：更地 vs 古家付き
売却方法として、大きく分けて「更地」として売却する方法と、「古家付き」として売却する方法があります。それぞれのメリットとデメリットを比較し、ご自身の状況に合った方法を選択しましょう。
2.1. 更地として売却する場合
メリット:
- 建物の解体費用: 建物の解体費用はかかりますが、その分、買主が建物の解体費用を負担する必要がないため、売却価格が上昇する可能性があります。
- 買い手の選択肢が広がる: 買主は、自由に建物を建てることができます。
- 建物の状態を気にしなくて良い: 老朽化した建物の修繕や瑕疵担保責任を負う必要がなくなります。
デメリット:
- 解体費用がかかる: 解体費用は、建物の構造や規模によって異なりますが、数十万円から数百万円かかる場合があります。
- 解体工事の手間: 解体業者との打ち合わせや、近隣への配慮など、手間がかかります。
- 隣家との関係: 2軒長屋の場合、隣家との境界部分の処理が必要になります。外壁の設置費用や、隣家の承諾など、追加の手間が発生する可能性があります。
具体的なステップ:
- 解体業者に見積もりを依頼し、解体費用を確認する。
- 隣家との境界部分の処理について、専門家（建築士など）に相談する。
- 解体工事の手続きを進める。
- 売却活動を開始する。
2.2. 古家付きで売却する場合
メリット:
- 解体費用がかからない: 解体費用を節約できます。
- 売却までの期間が短い可能性がある: 買主が見つかれば、すぐに売却できます。
デメリット:
- 売却価格が下がる可能性がある: 老朽化した建物は、売却価格を押し下げる要因となります。
- 買い手が限定される: 買主は、建物を解体して更地にするか、リフォームして利用することになります。
- 瑕疵担保責任を負う可能性がある: 建物の瑕疵（欠陥）が見つかった場合、売主は責任を負う可能性があります。
具体的なステップ:
- 不動産会社に査定を依頼し、売却価格を検討する。
- 建物の状態を詳細に調査し、瑕疵の有無を確認する。
- 売買契約書を作成する。
- 売却活動を開始する。
3. プロパンガス設備の処理について
プロパンガス設備の処理も、売却にあたって重要な問題です。特に、以下の点に注意が必要です。
- ガス会社との協議: プロパンガスの閉栓手続きや、ボンベ庫の移設について、ガス会社と協議する必要があります。
- 都市ガスへの切り替え: 前面道路に都市ガスが来ている場合、売却を機に都市ガスに切り替えることも検討できます。
- 買主への説明: プロパンガス設備に関する情報を、買主に事前に説明する必要があります。
具体的なステップ:
- ガス会社に連絡し、閉栓手続きやボンベ庫の移設について相談する。
- 都市ガスへの切り替えについて、ガス会社に相談する。
- 買主に対して、プロパンガス設備に関する情報を開示する。
4. 成年後見制度下での手続き
ご両親が成年後見制度を利用している場合、売却手続きには成年後見人の許可が必要となります。成年後見人は、ご両親の財産を適切に管理し、保護する役割を担います。
具体的なステップ:
- 家庭裁判所に売却許可の申し立てを行う。
- 売買契約書や、売却に関する資料を提出する。
- 家庭裁判所の許可を得て、売却手続きを進める。
成年後見制度に関する手続きは複雑なため、専門家（弁護士や司法書士など）に相談することをお勧めします。
5. 成功事例と専門家の視点
過去の成功事例を参考に、売却を成功させるためのポイントを解説します。
- 事例1：更地売却で高値売却に成功
築50年の木造住宅を解体し、更地として売却したケース。解体費用はかかったものの、買主が自由に建物を建てられるため、高値で売却することができました。 - 事例2：古家付き売却で早期売却に成功
老朽化した家屋をそのまま「古家付き」として売却したケース。解体費用をかけずに、早期に売却することができました。
専門家の視点:
不動産鑑定士や不動産コンサルタントなどの専門家は、売却方法の選択や、売却価格の査定、売買契約書の作成など、様々な面でサポートしてくれます。専門家のアドバイスを受けることで、売却をスムーズに進めることができます。
専門家への相談を検討しましょう
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6. まとめ：最適な売却方法の選択
ご相談者様の状況を踏まえ、最適な売却方法を決定するためのポイントをまとめます。
- 隣家との関係: 2軒長屋であるため、隣家との関係性を考慮する必要があります。隣家が土地を購入する意思がある場合、更地として売却する方が、スムーズに進む可能性があります。
- 建物の状態: 築50年の家屋は老朽化が進んでおり、売却価格に影響を与える可能性があります。建物の状態を詳細に調査し、売却価格を検討する必要があります。
- 費用: 解体費用や、プロパンガス設備の処理費用など、売却にかかる費用を考慮する必要があります。
- 時間: 売却にかかる時間も考慮する必要があります。早期に売却したい場合は、古家付きで売却することも選択肢となります。
これらのポイントを踏まえ、ご自身の状況に最適な売却方法を選択しましょう。不動産会社や専門家と相談し、最適な方法を見つけることが重要です。
7. 売却を成功させるためのステップ
売却を成功させるためには、以下のステップで進めることをお勧めします。
- 専門家への相談: 不動産会社や専門家（弁護士、司法書士、土地家屋調査士など）に相談し、アドバイスを受ける。
- 査定: 不動産会社に査定を依頼し、売却価格を検討する。
- 売却方法の決定: 更地として売却するか、古家付きで売却するか、売却方法を決定する。
- 準備: 解体工事の手続きや、プロパンガス設備の処理など、売却に必要な準備を行う。
- 売却活動: 不動産会社と協力し、売却活動を行う。
- 契約: 買主と売買契約を締結する。
- 引き渡し: 買主に不動産を引き渡す。
これらのステップを踏むことで、スムーズに売却を進めることができます。
8. 今後のアクションプラン
最後に、今後のアクションプランを提示します。
- 不動産会社への相談: 複数の不動産会社に相談し、査定を依頼する。
- 専門家への相談: 弁護士や司法書士など、専門家に相談し、手続きに関するアドバイスを受ける。
- 情報収集: 売却に関する情報を収集し、知識を深める。
- 決断: 売却方法を決定し、売却活動を開始する。
ご両親の介護費用を捻出するため、大変な状況ではありますが、一つ一つ問題を解決し、最善の選択をしてください。応援しています。
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